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二三线城市躁动,谁是下一个菏泽?警惕!楼市松绑多米诺

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发表于 2018-12-22 04:25:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
华夏时报(chinatimes.net.cn)记者肖君秀 黄琼 深圳、广州报道
楼市调控放松第一枪打响,仅仅是投石问路,还是政策开始转向?房价普遍还在上涨,调控就这样结束了吗?
12 月 19 日,山东菏泽一纸 " 说明 " 宣告楼市取消限售。12 月 20 日,广州发文松绑商住楼可卖给个人;与此同时,珠海斗门、金湾两区对外地人不再限购,深圳四大行首套房贷利率下调 5 个基点……
" 预计后续还会有城市加入,尤其是在元旦前后。"12 月 20 日,易居研究院智库中心研究总监严跃进说,楼市放松的地方会越来越多。
2018 年堪称史上楼市调控之最,房住不炒、坚决遏制房价上涨的顶层定调,各地政府出现调控政策总计 300 多次;然而,一些地方政府已无法等待今年过完最后几天,就急不可耐地紧急放松楼市。人们的心里立刻不安起来:放松楼市,房价是否又会迎来新一轮上涨?
" 上层给的要求,就是各个地方政府你的权利与你的责任都是对等的,你可以自己调整当地政策,你的责任就是要保证你的房价不涨,或者在可控幅度之内。"12 月 20 日,一位接近某地政府部门人士向《华夏时报》记者透露。
12 月 21 日结束的中央经济工作会议则再次强调 " 房住不炒 "。
地方政府扛不住了
经济大势在变,楼市也跟着在变。
菏泽并未如市场预期的收回 " 取消限售 ",反而贴出一纸公文《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》,宣告取消新房与二手房的限售。其理由 " 翻译 " 过来有两个:一是应二手房买家尤其是棚改户的迫切要求,二是为了控制二手房价格大涨。
菏泽放松楼市调控的真相又是什么呢?
" 如果菏泽楼市调控不放松,有可能出现房价大幅下行。" 一位不愿具名的地产专家对本报记者称,过去几年菏泽土地供应量太大,为了棚改大量借贷,但是棚改暂缓买房需求迅速消退,楼市压力特别重,所以不得不放松调控。
" 目前,菏泽地区的棚改利益群体达到 150 万人,在山东乃至全国都属于力度较大的城市,但货币化棚改政策的调整,很大程度影响当地房地产市场,并由此间接影响到土地市场。通过放松限售,来盘活房地产一二级市场。" 安居客房产研究院首席分析师张波认为,菏泽取消限售是为了托住房价下行。
作为四线城市,菏泽堪称全国的土地出让、棚改供应 " 带头大哥 "。2018 年,菏泽棚改开工计划量达到 12.7 万套,居全国第一位;2017 年,菏泽出现在全国住宅用地成交前十名单中,与重庆、武汉、杭州等重磅二线城市齐名。
深圳房地产协会高级研究员李宇嘉说,今年 8 月份国家明确提出,住宅供应量大的城市要退出棚改货币化,山东最先响应、菏泽首当其冲。货币化退出等于釜底抽薪,目前菏泽库存压力大。
安居客的数据显示,菏泽 10 月份房价达到今年顶点 6680 元 / 平米,但是 11 月、12 月迅速掉头向下,12 月掉至 6581 元 / 平米,房价下行压力已现。
那么,广州、珠海为何紧随其后,松绑楼市调控政策呢?
广州新规称,2017 年 3 月 30 日前批地上市的商住楼,取消此前 " 只准公司购买 ",现在个人也可以购买了。李宇嘉分析,广州中心区住宅土地供应不够,公寓规模相对较大,中心区个人购房需求未得到满足,放松公寓限购是为了调节供需平衡。同时,广州去年 3 月对公寓采取限购,取得了调控房价的效果,而广州周边区如增城、花都、南沙、从化等楼市低迷,有放松调控的现实压力。
广州放松调控背后,是财政压力大。2017 年广州的 GDP 总量超过了 2 万亿元,然而一般公共预算收入却只有 1533 亿元,总量不及深圳一半,也落后于苏州、杭州。因为在一线城市当中,广州是唯一需向省级、中央两重缴税的城市。
珠海楼市也在放松。《华夏时报》记者从当地销售人员处了解到,斗门和金湾两个区已经取消限购,没有社保都可以购买,而此前外地户口要 5 年社保才有购房资格。珠海住建局则对外称,外地人珠海购房,社保已从 5 年改为按个人条件缴纳 1 个月、3 个月、1 年不等。因此,珠海已经全面放松限购。
" 大部分城市财政来源,主要靠卖地收入以及和房地产相关的税收。本质上地方政府资金来源基本都是和房地产相关的,如果房地产市场低迷导致销售不畅、土地流拍,对地方政府财政来源造成压力。" 国信证券资深地产行业研究员方焱说,经济下行房地产放松是必然的。
松绑 " 路线图 "
海水还没退潮,害怕裸泳出现的人就坐不住了。现在的问题关键是,后续还有哪些城市的楼市有望放松?
12 月 11 日,社科院发布《中国住房发展报告 ( 2018-2019 ) 》称,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,幻想激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。
但李宇嘉认为,三四线城市放松楼市的现实需求最为迫切。
" 土地出让的 70% 和销售量的 70% 都在三四线城市,怎么可能从一二线开始放松?" 李宇嘉说,类似菏泽的 " 棚改案例 " 还有很多,过去对内地三四线城市来说棚改好似天上掉馅饼,但是一旦源头上的货币 " 加速器 " 减弱甚至消失,楼市需求迅速退潮,当地政府压力加大,将倒逼楼市调控政策放松。
李宇嘉给记者列出了多个这样的三四线城市:山东其他棚改量大的三四线城市;河南包括驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等三四线城市;安徽包括淮北、阜阳等;湖北包括襄阳、宜昌等;江西包括九江、宜春、上饶、赣州等;江苏的徐州等。
这些地方的共同特征为,都是三四线城市,老工业城市棚改体量大,人口大省返乡置业需求大。
" 棚改带来利好,让地方政府突然之间享受到了吸鸦片、掉馅饼的好处,从此一发不可收拾,但烟花易冷,到了退潮的时候也是最痛苦的。" 李宇嘉说,放松楼市调控,对一些地方政府来说刻不容缓。
本报记者从房地产商、房地产中介等多个部门得到类似说法,未来楼市调整走向分化,一城一策、千城千策、因地制宜,地方政府可以根据自身情况放松楼市,以保持当地楼市稳定。
严格调控防止房价过快上涨,调控松绑防止房价过快下跌,主基调都是一个 " 稳 " 字。此前住建部相关人士指出,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。
一家大型上市房地产公司副总裁说:" 市场已经出现下行信号,增速整体趋缓,销售出现明显压力。如果房地产市场不稳,固定资产投资也难以稳住,就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。"
2018 年,我国 GDP 增速逐季下行,经济增速出现 " 一路下楼梯 " 现象,一季度增长 6.8%,二季度增速 6.7%,三季度增长为 6.5%。我国经济下行压力增大,各地政府要顶住 GDP 不至过快下滑,房地产成为重要 " 稳定器 "。
房价再次大涨?
经过两年的铁腕调控,房地产交易量和价格被钳制。而今调控打破,房价又将向何处去?
国家统计局房地产数据显示,11 月,房地产销售面积同比降幅继续扩大至 5.1%,创下今年最大降幅,均低于过去两年同期水平;其中商业及办公楼销售面积降幅最大,前 11 月累计分别降幅达 5.1%、11.1%。
至于房价,11 月 70 城房价环比上涨 0.97%,对比 10 月 1%、9 月 1%、8 月 1.49%、7 月 1.2% 来看,涨速进一步放缓,其中有的城市房价下行压力加大。
楼市全盘严控被打破,菏泽、广州、珠海率先放松调控,市场担心政策放松,房价又会出现大涨。
" 房地产出现明确下行趋势,有的地方政府政策稍微放松,让市场趋于平衡。政府不希望房价上涨过快,当然也不希望房价下跌很快,而是让房地产市场平稳发展。" 美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰说,政策微调对于房价影响不大,除非政策大幅度调整。
从坚决遏制房价上涨,到放松楼市调控,要求房价平稳,甚至允许小幅度上涨。而政策风向也显得微妙,最近两次政治局会议没有再提房地产,但 12 月 21 日结束的中央经济工作会议再次重申 " 房住不炒 "。
上述接近地方政府的人士称,从实际房价来看,一二线、三四线都开始下行了,一些地方经济特别差,又不希望房价快速下行,怎么办?上层要求各地自行调控,总体要求房价要平稳,即上涨幅度不大且可控。
如果房价上涨,多少幅度可以接受?
" 总的基调就是房地产市场平稳,上层并没有明确规定。" 该接近地方政府的人士分析说,可以参考经济增长率、广义货币增速,总体上不能超过 10%。
10 月 29 日,住建部发布《关于巡视整改进展情况的通报》称,坚决落实习近平总书记 " 坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位 ",加大分类调控、精准施策力度,加快推进住房制度建设。
房价大涨的时代一去不复返。房地产商身处其中,对政策的理解最为敏感。
" 预计市场不仅会筑底,而且将回温,意味着严冬不会来临。但是回温不等于回暖,我们不会再回到过去火热的盛夏了,未来楼市将回归横盘时代。" 上述大型上市房地产公司副总裁对本报记者称," 房住不炒 " 仍是长期定位,调整放松不等于放开,调控也不会退出。
海通证券首席经济学家姜超却认为,未来房价将会出现有序下跌,三四五线城市因棚改货币化退出,房价有回落风险;一二线城市取消限购,房价跌幅相对有限。
编辑:秦岭 主编:公培佳


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