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雅居乐增速不足排名下降,海南“排雷”进程下再添高层人事动荡

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发表于 2019-1-16 20:46:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
对于房企来说,2018 年像是一场赛跑。龙头企业领跑下,中型房企拼命狂追。在这种情况下," 增速慢了即是掉队 ",成为行业共识。
日前,雅居乐集团 ( HK:03383,简称 " 雅居乐 " ) 发布了 2018 年营运数据。数据显示,截至 2018 年 12 月 31 日,雅居乐项目累积预售金额合计为 1026.7 亿元。这虽是其首次迈入千亿门槛,但相较于年初制定的 1100 亿元销售目标而言,雅居乐并未完成自身既定的年度任务。
业绩不达标,使其行业排名从 2017 年第 24 位下降至 2018 年第 29 位。而对比前一年同规模的富力集团 ( HK:02777 ) 、中梁地产等房企来看,增速亦明显不足。
有分析认为,雅居乐全年业绩不达标,主要是受其重阵布局的海南主战场,实施全域限购的拖累。不过雅居乐对此予以了否认,其相关负责人对蓝鲸房产表示:" 为了应对海南市场的风险,2018 年雅居乐加速了全国化布局。" 值得注意的是,虽然全国化布局可以对冲海南市场的风险,但这并不意味着海南市场的库存得到了消化,雅居乐的 " 海南之雷 " 并没有得到根本性解除。在此关键时刻,近日雅居乐海南总裁简毓萍因违纪被开除,也为其带来更多不稳定因素。
全年销售未达标,行业排名下降 5 位
2019 年 1 月 3 日,雅居乐发布了 2018 年营运数据。数据显示,截至 2018 年 12 月 31 日,雅居乐项目累积预售金额合计为 1026.7 亿元,预售建筑面积为 797.7 万平方米,价格为 12871 元 / 平方米,这是雅居乐历史上首次迈入千亿阵营,但从其增速来看,却未能跑赢大势。
在 2018 年年初的业绩发布会上,雅居乐定下了全年 1100 亿元的销售目标,以此计算,雅居乐 2018 年全年目标完成率为 93.34%。
但需要注意的是,即便 2018 年房地产行业调控政策持续趋紧,规模房企的销售业绩仍在持续增长。据中房网数据显示,2018 年近 9 成的房企超额完成了年度业绩目标。在制定全年销售任务的 57 家房企中,仅有 17 家未完成全年销售目标。


业绩不达标的背后是雅居乐增速不及同行。克而瑞地产研究中心的数据显示,2018 年全年,TOP100 房企全年销售金额同比增长 35%,而 2018 年,雅居乐的销售金额较 2017 年仅增长了 14.45%,增速低于行业平均水平。
同时,雅居乐的增速也低于同规模房企。蓝鲸房产根据克而瑞研究中心的数据梳理,2017 年,雅居乐以 866.1 亿元的业绩位列房企百强第 24 位,其销售规模与富力集团、中梁地产、荣盛发展 ( SZ:002146 ) 、远洋集团 ( HK:03377 ) 等较为接近。据蓝鲸房产测算,2018 年,富力集团销售金额为 1415 亿元,增幅为 60.25%; 中梁地产销售金额为 1288.7 亿元,增幅为 70%; 荣盛发展销售金额为 1005.1 亿元,增幅为 37.65%。由此来看,在过去一年中,雅居乐与同一梯队的房企对比,增速亦有不足,这导致其排名下滑至 29 位。
对此,雅居乐相关负责人对蓝鲸房产表示:"2018 年下半年,由于各种原因,房地产市场产生了不少变化,雅居乐在积极采取措施应对的同时,也结合实际情况对一些区域、项目的销售目标进行了适当的下调。"
易居研究院智库中心严跃进则对蓝鲸房产分析表示:" 部分房企业绩规模增长很快,很大程度上是因为布局的城市成交量不错,进而对于此类开发商产生利好,加速业绩提升。而另一部分房企则受到政策调控的影响,会对重仓政策‘雷区’的企业业绩形成影响。"
雅居乐海南销售长期处于盘桓状态


雅居乐海南及云南区域土地储备
调控高压区域海南,正是雅居乐的重仓城市之一。2018 年,雅居乐长期看好并押宝的海南主战场遭遇全域限购政策,这对其业绩带来较大影响。
公开资料显示,截至 2018 年 6 月底,雅居乐分别在海南陵水、文昌、海口、琼海、临高五个城市拥有 6 个项目,总土地储备 1195.5 万平米,占到雅居乐 4730.8 万平米总土地储备的 25.27%。雅居乐在海南的土地储备,虽然绝对值不是最大,但相较于雅居乐现下规模而言,却是其深耕重仓的区域。
2018 年 4 月 22 日,海南实行全域限购,要求海南户籍或提供 2-5 年个人所得税或社保缴纳证明的人员才能购买海南房产。此次限购导致海南楼市的岛外市场被完全阻断,整个海南房地产市场陷入停滞状态。限购 " 余威 " 下,不少企业甚至退出了海南市场,以旭辉集团 ( HK:00884,简称 " 旭辉 " ) 为例,据悉,海南限购后不久,旭辉海南事业部宣告降级为城市公司,归到深圳公司旗下管理,而据内部知情人士透露,旭辉海南事业部团队基本解散,原海南事业部总经理杜超去了和昌地产华南区域。
雅居乐海南市场也无例外受到了重创。蓝鲸房产了解到,2018 年,雅居乐为曾经的 " 神盘 " 清水湾制定了 130 亿元的销售任务,然而截至 12 月底,整个海南公司销售额才达到 130 亿元,清水湾仅完成了 80.37 亿元的销售。
然而,对于海南市场拖累集团业绩的说法,雅居乐相关负责人并不认同。" 在目前的政策环境下,能取得这样的结果,已是比较理想。为了对冲海南市场的风险,2018 年,雅居乐在全国各个区域,布局均衡,先后策略性开展了京津冀、山东、长三角、海峡西岸等 9 大城市群,增添了 30 个新项目,新进入汉中、连云港、徐州等 16 个城市,已形成了全国性战略布局。" 上述负责人向蓝鲸房产表示。
据他介绍,海南的销售占比呈逐年下降趋势。2017 年,仅雅居乐清水湾一个项目就占集团地产板块整体销售额约 20%;2018 年,整个雅居乐海南区域的占比已下降到 12% 左右。" 此外,他表示,雅居乐坚定看好海南市场的发展,还将持续投入。
值得注意的是,全国化布局虽可以对冲海南楼市成交量下滑带来的的风险,却不意味着海南市场的库存得到了消化,在政策未见放松的趋势下,雅居乐海南市场仍存有较大风险。
严跃进建议道:" 海南市场潜在需求很大,但各类政策补丁做的比较多,企业应随时关注政策的调整,适当研究自由港的新政策,这有利于很多非地产业务的推进。"
高层人事动荡如何化解?
在为海南市场 " 排雷 " 的过程中,雅居乐海南区域总裁简毓萍因违纪被开除,这对其海南市场的进一步发展带来一定不稳定因素。
2019 年元旦前夕,一份雅居乐的内部通报文件在网上流传。文件内容显示:雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,被开除解雇。
资料显示,简毓萍、蔡小鹏在雅居乐的任职均超过 10 年,简毓萍更是雅居乐海南公司的 " 开荒人 "。自 2001 年加入雅居乐,简毓萍任职已有 18 年。据公开资料显示,2006 年,简毓萍与雅居乐 " 老将 " 黄奉潮一起跟随雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林到海南考察,拿下了海南陵水湾旁 12 公里海岸线。2009 年,时任雅居乐地产集团副主席助理的简毓萍,被委以海南售楼部副总经理职责,主要负责清水湾项目营销。是年 3 月 28 日,清水湾首次开盘就为雅居乐贡献了 64 亿元的销售业绩,占雅居乐全年销售总额的 30%。2017 年,清水湾单盘销售金额超 170 亿元,占雅居乐总销售额约 19%,第 8 年蝉联海南楼市销冠。
人事的动荡会否影响雅居乐在海南的的发展 ? 雅居乐相关负责人对蓝鲸房产表示:" 雅居乐能取得今天的成就依靠的是团队的力量,目前海南区域的日常运营和销售一切正常,候选人正在寻找中。"
一位不愿具名的海南业内人士向蓝鲸房产分析道," 一方面,雅居乐海南团队体系相对庞大,建设和磨合周期很长,换帅一定会带来震荡 ; 另一方面,海南政策环境下,地产压力本身就很大,市场差异性也很大,空降新帅要懂海南、懂地产,还要善于运管团队,这都需要时间和试错周期。"
对于这一职位的人选,雅居乐有着怎样的要求,上述负责人没有回答蓝鲸房产。而目前该人事变动又将对其海南市场的发展带来多大影响,也尚难预料。但海南区域存在的不稳定因素,对刚刚迈入 " 千亿门槛 " 的雅居乐而言,称不上是件好事。如何确保后防线的稳定局势,雅居乐需要认真思考。 ( shiqingling@lanjinger.com )


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